Delehuse

Kort fortalt

Et delehus er et eksisterende hus, der indrettes, så flere mennesker eller husstande kan bo i det med en passende balance mellem privatliv og fællesskab.

Det kan være to selvstændige boliger under samme tag, en generationsbolig, en mindre udlejningsdel eller en løsning, hvor nogle funktioner er private og andre deles.

Et delehus behøver ikke betyde, at man deler køkken, bad, økonomi eller hverdagsliv.

Kernen er, at et eksisterende hus kommer til at rumme flere mennesker på en måde, hvor der stadig er plads til at have sit eget hjem.

Fra et hus til en idé

Begrebet delehus har fået en særlig betydning i den nyere danske boligdebat gennem arkitekt og strategisk byplanlægger Louise Heebøll og hendes initiativ DelHus.

Idéen voksede frem af Louise Heebølls egen erfaring med at ombygge sit parcelhus i Hvidovre til et hus med plads til flere. Denne proces blev afsæt for et større arbejde med at undersøge, hvordan danske enfamiliehuse kan få nye funktioner, når familieformer, livsfaser og boligbehov ændrer sig. Det efterfølgende vidensarbejde er i høj grad udviklet af DelHus i samarbejde med blandt andre EFFEKT Arkitekter, ArkOie og Atterhjem.

Delehuse er hermed ikke en ny juridisk boligkategori, men snarere et begreb og en boligstrategi, der sætter ord på noget, der kan se ud på forskellige måder.

Spørgsmåler er:

Hvordan kan et hus, der oprindeligt var tænkt til én familie, komme til at rumme flere beboere?

Fra idé til vidensfelt

I 2024 blev området for alvor systematiseret med Del Hus Vidensprojekt: Muligheder og barrierer ved opdeling af enfamiliehuse til flerfamiliehuse.

Projektet blev udarbejdet af V!GØR og EFFEKT Arkitekter i regi af initiativet DelHus, med Louise Heebøll som en af forfatterne. Formålet var at skabe et samlet vidensmæssigt afsæt for fremtidige projekter om etablering af flere boliger i den eksisterende boligmasse.

Projektet koncentrerede sig især om villa- og parcelhuskvarterer og introducerede et vigtigt perspektiv: Fortætning behøver ikke betyde mere byggeri.

Når flere mennesker flytter ind på de eksisterende kvadratmeter gennem deling eller opdeling, beskrives det som menneskelig fortætning i modsætning til bygningsmæssig fortætning.

Vidensprojektet viste samtidig, at deling kan ske på mange niveauer. Fra relativt lette former for boligdeling til etablering af mere permanente, særskilte boliger.

Det betyder, at et delehus ikke har én bestemt plantegningstype eller ejerform, men befinder sig på et spektrum.

Det findes allerede

Selvom delehuse som begreb er nyere, er selve princippet langt fra nyt.

Villalejligheden er et godt dansk eksempel.

Især i Københavnsområdet og andre større byer findes der mange store villaer, der er opdelt i to eller flere boligenheder. De kan være delt vandret eller lodret og er ofte organiseret som ideelle anparter, hvor flere parter ejer ejendommen sammen, men har eksklusiv brugsret til hver sin boligdel.

Villalejligheden viser noget helt grundlæggende: Ét hus kan godt være to eller flere hjem.

Hver husstand kan have sin egen bolig, hver sin økonomi og et højt niveau af privatliv, samtidig med at fx have, tag, facade, kælder, udhuse eller andre dele af ejendommen deles.

Det nye ved den aktuelle delehus-bevægelse er derfor ikke nødvendigvis idéen om at bo to husstande i én bygning.

Det nye er, at man begynder at undersøge langt flere måder at gøre det på, i langt flere typer af enfamiliehuse. Dette gør man som muligt svar på de demografiske, sociale og ressourcemæssige udfordringer i Danmark.

Hvor meget skal man dele?

Et delehus behøver ikke være et bofællesskab. Graden af fællesskab kan variere fra to næsten selvstændige boliger under samme tag til løsninger, hvor beboerne deler fx have, vaskefaciliteter, værksted eller opholdsrum.

Derfor er et centralt spørgsmål ikke bare, om huset kan deles, men også:

Hvad vil vi gerne dele, og hvad skal være vores eget?

Fra viden til kommunal praksis

I 2025 blev arbejdet ført videre med Del Hus i Kommunen: Procesværktøj til lokal udbredelse af delehuse.

Her gik spørgsmålet fra: Kan enfamiliehuset deles?

Til: Hvordan kan kommunerne gøre det lettere at få deling af enfamilieshuse til at ske?

Del Hus i Kommunen er udviklet af EFFEKT Arkitekter og V!GØR i samarbejde med Lejre Kommune, med støtte fra Bevar Mere m.fl. Værktøjet er målrettet embedsværk og kommunalpolitikere. det beskriver ti muligheder, ti barrierer og ti konkrete handlinger, som kommuner kan arbejde med for at understøtte lokal udbredelse af delehuse.

Det omfatter blandt andet undersøgelse af lokale boligbehov, kortlægning af kommune- og lokalplaner, dialog med boligejere, skabelse af konkrete delehus-eksempler, udvikling af overskuelige borgerforløb og på længere sigt ændring af de administrative rammer, hvor det er relevant.

Projektet peger samtidig på en væsentlig udfordring: Der findes ikke én officiel delehus-typologi eller ét regelsæt, som opdeling af enfamiliehuse kan læne sig fuldstændig op ad. Mulighederne afhænger blandt andet af lokalplan, kommuneplan, bygningsreglement, regler om brandforhold, husets konkrete fysiske rammer og den ønskede grad af opdeling.

Delehuse er altså ikke kun et arkitektonisk spørgsmål, men befinder sig i krydsfeltet mellem:

Det enkelte hus, menneskene, økonomien, ejerskabet, regler, jura og kommunen.

Når huset kan opdeles, skal det fungere som hjem for alle beboere.

I 2026 blev boligejernes eget perspektiv undersøgt mere systematisk i vidensprojektet Bevar, del og bo flere sammen af ARK OIE og Transition.

Projektet kombinerer konkrete arkitektoniske undersøgelser af forskellige enfamiliehuse med viden om boligejernes motivationer, bekymringer og forestillinger om at bo i et opdelt hus. Dermed flyttes spørgsmålet fra alene at handle om, hvorvidt huset teknisk kan deles op, til også at handle om:

Hvordan det opleves at skulle dele matrikel, nærhed og måske noget af hverdagen med andre.

Et interessant resultat er, at forestillingen om delehuset ser ud til at kunne ændre sig, når mulighederne bliver mere konkrete. I begyndelsen af undersøgelsen kunne 19 % af respondenterne forestille sig at bo i en opdelt bolig i deres nuværende livssituation. Efter at have forholdt sig til forskellige scenarier og spørgsmål gennem undersøgelsen svarede 64 %, at de under visse betingelser kunne forestille sig at bo i en opdelt bolig. Undersøgelsen er ikke en repræsentativ måling af alle danske boligejere, men forskellen peger på noget interessant: Det kan være svært at forestille sig delehuse som boligform, før man får et sprog for og konkrete billeder af, hvordan det kan fungere.

Samtidig står ønsket om privatliv tydeligt frem. Deltagerne er især optagede af, hvordan opdelingen påvirker deres private sfære, og hvem de i givet fald skal bo tæt på. Separate indgange, tydelige grænser mellem boligerne og en bevidst organisering af private og fælles funktioner bliver derfor ikke bare arkitektoniske detaljer, men afgørende kvaliteter i et velfungerende delehus.

Et delehus lykkes altså ikke alene, fordi plantegningen kan deles. Det skal også kunne fungere som hjem for alle beboere.

Fra viden til konkret hjælp

I 2026 tog DelHus i tæt samarbejde med Atterhjem endnu et skridt fra vidensudvikling mod konkret vejledning med det gratis onlinekursus DELditHUS, udviklet med støtte fra Bevar Mere.

Kurset består af otte videoer og er målrettet boligejere, der ønsker at undersøge, om deling eller opdeling kan give mening i deres eget hus. Kursets videoer er skabt gennem interviews af relevante fagpersoner og kommer omkring forskellige former for delehuse, arkitekturen, indretning, økonomi, lovgivning, ejerforhold, mødet med kommunen, byggeprocessen, privatliv, fællesskab og hverdagen efter en opdeling.

Kurset siger samlet set noget vigtigt om delehus-projekter: Der findes sjældent ét fagligt svar.

En delehusløsning opstår i mødet mellem husets fysiske muligheder, boligejerens ønsker, myndighedskrav, økonomi, jura og den måde, mennesker ønsker at leve sammen på.

Delehus som rightsizing

I 2026 blev boligdeling samtidig placeret i en større forskningsmæssig sammenhæng.

I BUILDs rapport Rightsizing af enfamiliehuset indgår boligdeling som én af tre overordnede strategier til at skabe et bedre match mellem boliger og mennesker.

BUILD kalder strategien re-union, hvor flere mennesker samles om den boligkapacitet, der allerede findes.

De to andre rightsizing strategier er re-location, hvor mennesker flytter til en mere passende bolig, og re-structuring, hvor den eksisterende bolig eller grund fysisk forandres gennem fx opdeling eller blød fortætning.

Delehuse bliver hermed én konkret måde at rightsize på:

Man behøver ikke nødvendigvis at flytte fra det hus, der er blevet for stort eller ikke længere passer helt til ens behov. Huset kan i stedet forandre sig og tilpasses de nye behov. 

Hvad kan stå i vejen?

Et hus kan være oplagt at dele på tegnebrættet og alligevel være vanskeligt at realisere i praksis.

Del Hus Vidensprojekt og Del Hus i Kommunen viser, at barriererne kan ligge på flere niveauer samtidig.

Planlægning og myndigheder
Kommuneplaner og lokalplaner kan begrænse antallet af boliger på en matrikel eller fastholde områder som enfamiliehusområder. En opdeling kan desuden udløse krav om byggetilladelse, ændret registrering og dokumentation efter bygningsreglementet. Del Hus i Kommunen er netop udviklet for at hjælpe kommunerne med at identificere og arbejde mere systematisk med disse barrierer.

Husets fysiske forhold
Planløsning, adgangsforhold, installationer, dagslys, brand, lyd, køkken og bad har betydning for, hvor enkelt eller omfattende en opdeling bliver. Nogle huse har allerede forhold, der gør dem relativt lette at dele, mens andre kræver større ombygninger.

Ejerskab, jura og økonomi
Det gør en stor forskel, om en del af huset skal udlejes, om flere skal eje ejendommen sammen eller om der ønskes egentlige selvstændige boliger. Finansiering, belåning, ejerform, sameje og fremtidigt salg kan derfor med fordel tænkes ind tidligt. De eksisterende villalejligheder er et godt eksempel på, hvordan ideelle anparter og en samejeoverenskomst kan organisere to hjem i samme villa, men også hvor vigtigt det er, at det juridiske grundlag er på plads fra starten.

Mennesker og hverdag
Selv den arkitektonisk perfekte løsning fungerer ikke nødvendigvis, hvis forventningerne til privatliv, støj, fællesarealer, vedligeholdelse og ansvar er uklare. Den nyere undersøgelse fra ARK OIE og Transition viser netop, at privatliv er en central bekymring hos boligejerne.

Delehusets udfordring er derfor sjældent én enkelt barriere. Det er samspillet mellem hus, mennesker, myndigheder, økonomi og organisering.

Hvad kan delehuse gøre muligt?

Delehuse kan skabe gevinster både for den enkelte boligejer, samfundet og klimaet.

For boligejeren kan deling gøre det muligt at blive boende i et hus og lokalområde, man er knyttet til, samtidig med at boligens vedligehold bliver lettere at overskue. Økonomien kan forbedres gennem fx lejeindtægt eller delte udgifter, der kan være en tryghed og frihed for den enkelte. Delehuse kan også skabe mere nærhed i hverdagen, uden at man behøver at give afkald på at have sit eget hjem med privatliv.

For kommunen og lokalsamfundet kan delehuse bidrage med mindre boliger i områder, hvor boligudbuddet ellers er ensartet. Delehuse kan understøtte lokale flyttekæder og gøre det muligt for flere at blive boende i lokalområder gennem forskellige livsfaser. I mindre byer kan flere beboere samtidig styrke kundegrundlag og lokalt liv. Derfor kan delehuse spille sammen med kommunale bolig- og bosætningsstrategier, klimaplaner, planstrategier og arbejdet med den demografiske udvikling.

For klimaet kan behovet for flere boliger skabes ved at bruge og ombygge de huse, der allerede står, frem for at imødekomme hele boligbehovet med nybyggeri. Samtidig kan en opdeling skabe anledning og økonomi til renovering og energiforbedringer af eksisterende huse.

Et delehus kan få mere ud af de kvadratmeter, der allerede findes, til gavn for både beboerne, lokalområdet og samfundet.

Hvorfor er det vigtigt nu?

Danmark har omkring 1,2 millioner enfamiliehuse, og i parcelhusene bor der i gennemsnit omkring 2,6 personer. Samtidig er mange af husene i dag beboet af ganske få mennesker. En opgørelse formidlet af Bolius viser, at omkring 20 % af parcelhusene beboes af én person og 40 % af to personer. Det betyder, at omkring seks ud af ti parcelhuse har én eller to beboere.

Samtidig ændrer vores liv sig naturligt:

• Børn flytter hjemmefra.

• Vi lever længere.

• Familie- og husstandsformer er blevet mere mangfoldige.

• Nogle ønsker mere nærhed.

• Andre har brug for en mindre bolig eller en lettere økonomi.

Delehuset stiller derfor et andet spørgsmål end nybyggeriet:

Kan noget af vores fremtidige boligbehov løses i de huse, der allerede er her?

Del Hus i Kommunen peger blandt andet på potentialer ved delehuse som: flere boliger, mindre klima- og miljøpåvirkning end ved nybyggeri, større variation i boligtyper, nye fællesskaber og understøttelse af boligrotation og lokale flyttekæder. Samtidig understreger værktøjet, at potentialerne skal ses sammen med reelle juridiske, økonomiske og planmæssige barrierer. 

I praksis

Forestil dig en boligejer, der gerne vil blive i det hus og lokalområde, hun har boet i gennem mange år. 

For denne kvinde føles huset stadig rigtigt, men flere værelser står tomme, vedligeholdelsen fylder meget og hun bruger reelt kun en mindre del af boligen.

En delehus-løsning kan her være at indrette en del af huset med egen indgang, bad og et mindre køkken, så en anden person eller husstand kan bo mere selvstændigt i resten af huset. De deler måske haven, måske spiser de sammen en gang imellem og måske gør de ikke.

Det afgørende er ikke, hvor meget de deler.

Det afgørende er, at det eksisterende hus nu kan give plads til to hjem og dermed flere mennesker.

Atterhjem forklarer

Et delehus er altså ikke et hus, hvor man nødvendigvis deler alt.

Det er et hus, hvor de eksisterende kvadratmeter bruges på en ny måde, så flere mennesker kan bo der med den balance mellem eget og fælles, der passer til netop dem.

Se også

Rightsizing  ·  Boligdeling  ·  Generationsbolig  ·  Boligopdeling  ·  Re-union  ·  Menneskelig fortætning  ·  Fleksibel opdeling  ·  Privat/fælles

Kilder

EFFEKT Arkitekter & Louise Heebøll / VIGØR (2024). Del Hus Vidensprojekt: Muligheder og barrierer ved opdeling af enfamiliehuse til flerfamiliehuse. Vidensprojekt er støttet af Bevar Mere.

EFFEKT & VIGØR / Louise Heebøll i samarbejde med Lejre Kommune (2025). Del Hus i Kommunen: Procesværktøj til lokal udbredelse af delehuse. Udgivet december 2025, støttet af Bevar Mere.

ARK OIE & Transition (2026). Bevar, del og bo flere sammen. Casesamling, marts 2026. Projekt er støttet af Bevar Mere.

Mechlenborg, M., Bonderup, S. & Jensen, J. O. (2026). Rightsizing af enfamiliehuset: Internationale erfaringer med re-union (boligdeling), re-location (flyttemobilitet) og re-structuring (blød fortætning). BUILD Rapport 2026:10, Aalborg Universitet.

Del Hus & Atterhjem (2026). DELditHUS onlinekursus á otte videoer, gratis tilgængeligt. Kurset behandler blandt andet indretning, økonomi, lovgivning, ejerforhold, kommune, byggeproces, privatliv og fællesskab. Lanceret 1. juli 2026, støttet af Bevar Mere. 

Senest fagligt opdateret: september 2026